A chi decide di vendere l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa per comperarne un’altra entro 12 mesi dalla vendita, la legge riconosce un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA versata al primo acquisto. A partire dal 2016 l’agevolazione spetta anche se al momento del nuovo rogito si possiede ancora la prima casa, a patto che la vendita di questo immobile sia effettuata entro i 12 mesi successivi. Il credito si può utilizzare al momento del rogito per ridurre la nuova imposta di registro, oppure per ridurre l’IRPEF se al rogito è dovuta l’IVA.

La somma riconosciuta come ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al successivo acquisto. In sostanza se per il primo acquisto fossero stati spesi 6.000 euro di IVA e per il secondo acquisto l’imposta di registro dovuta fosse solo di 4.500 euro, il credito sarebbe comunque pari a questa cifra e la differenza sarebbe comunque irrecuperabile.

L’importo, come chiarito dall’Agenzia con la circolare 17/2015, deve essere calcolato sulla base dell’intero ammontare delle imposte di registro dovute, comprese quelle versate al momento della registrazione del compromesso. Quindi se al rogito non si spende l’intera somma (in quanto, appunto, parte è stata pagata in precedenza) la quota rimanente può essere utilizzata in riduzione dell’IRPEF dovuta. La circolare fa un esempio preciso: Immobile acquistato il 30 dicembre 2012 del valore di 150.000 euro, rivenduto in data 10 gennaio 2015, con Imposta di registro corrisposta in sede di acquisto pari a 4.500 euro ( 3% aliquota prima casa vigente fino al 31 dicembre 2013 ). Altro immobile acquistato il 31 marzo 2015 di valore pari a 160.000 euro, con un’imposta di registro dovuta pari ad euro 3.200 (2% aliquota prima casa dal 1° gennaio 2014). Il credito per il riacquisto ammonta, quindi, a 3.200 euro, dato che non può essere superiore all’imposta dovuta. Dalla somma da versa al rogito, però, deve essere detratta l’imposta versata in sede di registrazione del contratto preliminare, pari a 1.800 euro. Quindi al rogito la somma da versare è di soli 1.400 euro. La differenza, ossia 1.800 euro, non va persa ma può essere utilizzata in

diminuzione dall’IRPEF.

Nel caso in cui non si voglia o non si possa utilizzare il credito al rogito, infatti, la somma spettante si può utilizzare solo in diminuzione dall’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto, oppure per pagare altre imposte in compensazione.

Il credito, invece, non può mai essere chiesto a rimborso. Inoltre se si utilizza il credito per diminuire l’IRPEF dovuta, è possibile farlo solo entro 10 anni e solo ed esclusivamente in sede di presentazione della prima dichiarazione successiva alla data di acquisto in cui sorge il diritto al credito. In caso di più proprietari il credito di imposta spetta a ciascuno degli interessati in proporzione alla percentuale di possesso.

Si ha diritto al credito d’imposta anche se vendita e riacquisto sono fatte più volte, e a patto di destinare a prima casa la nuova abitazione. Il trasferimento di residenza in questo caso è obbligatorio per avere diritto all’agevolazione in tutti i casi in cui i successivi atti di acquisto avvengono prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto precedente. Secondo quanto prevede infatti la perdita delle agevolazioni prima casa se l’immobile si vende prima di cinque anni. Il credito viene determinato nella misura corrispondente all’imposta pagata per il precedente acquisto (sia pure utilizzando il precedente credito), sempre che sia inferiore all’imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto

che chiude la catena. È possibile avere il credito d’imposta anche se dopo la vendita del primo appartamento si acquista un terreno per costruire un nuovo immobile.

Il credito, però, non può essere “speso” per comprare il terreno, ma si può utilizzare per ridurre l’IRPEF se entro un anno dall’acquisto si costruisce almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e con il tetto. L’immobile comunque dovrà essere completato e abitato in tempi brevi.

Inoltre è necessario che il contratto di appalto sia redatto in forma scritta, che sia registrato e che sia dichiarato il possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del credito. In caso di più proprietari l’importo del credito va ripartito tra tutti pro quota.

VALERIA: È possibile avere il credito d’imposta per un secondo acquisto effettuato due anni dopo il primo, se si dà in locazione il nuovo immobile mantenendo però la residenza nel comune di acquisto?

RISPOSTA: No, in questo caso non si ha diritto al credito d’imposta. L’agevolazione in caso di acquisti successivi entro i primi cinque anni di possesso spetta solo se gli immobili acquistati sono destinati ad abitazione principale, quindi se viene effettivamente trasferita la residenza nell’appartamento. Nessun problema, invece, se gli acquisti successivi avvengono a distanza di oltre cinque anni, ossia oltre il termine di decadenza dell’agevolazione.

CARLO: Si ha diritto al credito d’imposta se il primo immobile acquistato non si rivende ma si cede in donazione ad un parente?

RISPOSTA: Sì, anche in questo caso si ha diritto all’agevolazione fiscale. Unico requisito infatti è che venga ceduto l’immobile acquistato a suo tempo con i benefici per riacquistare un’altra prima casa.

MARINA: In caso di vendita e successiva assegnazione di una casa da una cooperativa, si ha diritto al credito?

RISPOSTA: Sì, perché nel concetto di nuovo acquisto viene ricompreso non solo il diritto di proprietà, ma anche i diritti reali di godimento e il diritto dell’assegnatario in via provvisoria dell’alloggio da parte della cooperativa a proprietà divisa.

SILVIA: Il credito d’imposta spetta nel caso in cui il nuovo immobile venga acquistato tramite una permuta?

RISPOSTA: Sì, perché non ci sono limiti alle modalità di acquisto del secondo immobile.

EGON: Se si vende solo il box acquistato insieme all’abitazione principale con i benefici, si ha diritto al credito d’imposta per l’acquisto di un altro box?

RISPOSTA: No, il riacquisto del solo box, non può beneficiare del credito d’imposta perché requisito essenziale per poterne usufruire è che entrambi gli atti di acquisto degli immobili possano godere dei benefici “prima casa”, cosa che non si verifica nel caso di immobile per uso non abitativo.